Ayer día 6 de junio de 2013 entraron en vigor diversas modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) con el fin de flexibilizar y fomentar el mercado de alquiler. Entre las medidas modificadas se incluyen, entre otras, las que a continuación destacamos:
1. Duración del contrato. Prórroga forzosa.
El plazo de duración del contrato de arrendamiento se reduce de 5 a 3 años. En el supuesto de haber pactado un plazo inferior, el inquilino podrá prorrogar su duración hasta este máximo de 3 años.
2. Duración del contrato. Prórroga tácita automática.
Una vez cumplido el plazo de duración pactado en el contrato y su prórroga forzosa, el contrato podrá entenderse prorrogado tácitamente si las partes no indicaran lo contrario. El plazo de duración de duración de la prórroga tácita automática se reduce de tres años a un año.
3. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato, una vez haya transcurrido al menos 6 meses, mediando una comunicación al arrendador con una antelación de treinta días. No obstante, si así lo pactaran las partes, se podrá pactar una indemnización al propietario del inmueble por desistimiento anticipado con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
4. Recuperación de la vivienda por el propietario.
Se garantiza al arrendador que pueda recuperar su vivienda arrendada, sin necesidad de que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio.
5. Agilización del proceso de desahucio.
a) Procedimiento extrajudicial.
Con objeto de reducir la intervención judicial se prevé un procedimiento de actuación para los casos de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad.
Siempre que se pacte en el contrato de arrendamiento, la falta de pago de la renta podrá comportar la resolución del arrendamiento, con tan solo un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una Sentencia.
Cancelada la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, se podrá optar por la ejecución, con la finalidad de recuperar el propietario el inmueble.
b) Procedimiento judicial.
Se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida. Si el inquilino no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio y se producirá el lanzamiento.
6. Creación de un Registro de Sentencias firmes de impagos de renta de alquiler.
Se acuerda la creación de un Registro con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.
Por último, indicar que los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación, a no ser que el propietario y el inquilino acuerden adaptarse expresamente y por escrito al régimen establecido en la Ley que acabamos de comentar.
Joan Lladó Chimenis ( @JoanLladoCh )
Socio Director Área Jurídica en Lladó Grup Consultor